H oracio Rodríguez Larreta recorre la villa 31 del barrio de Retiro como si fuera un recién llegado al poder. Sin embargo, como buena parte de la comitiva de funcionarios que lo acompaña por los pasillos irregulares, Larreta maneja los hilos de la capital desde diciembre de 2007, cuando juró como jefe de Gabinete del entonces alcalde Mauricio Macri. El “Barrio 31 Carlos Mugica” es un mirador al costado de las vías del Ferrocarril Mitre, que vió crecer al sobrevendido Puerto Madero cuando el presidente riojano decidió aplicar los planes inmobiliarios del holding IRSA para recuperar los dockes abandonados que integraron el primer puerto porteño. Desde 1989 la ribera portuaria comenzó a transformarse en el negocio inmobiliario más importante de la Argentina, pero en la misma costa norte del Río de la Plata, en su zona pobre, donde no reluce el sofisticado ladrillo a la vista sino el naranja arcilloso del ladrillo hueco, hay muchas más habitaciones construidas que en Puerto Madero. La 31 debía ser urbanizada desde fines de 2009 por mandato de la ley 3343, redactada por el entonces legislador Facundo Di Filippo y votada por todos los bloques, PRO incluido. Y el macrismo eludió su aplicación hasta el año pasado.
bolsones de riquezas
Al calor del menemismo y sus topadoras, otro gran proyecto fue concebido bajo el nombre de Nuevo Retiro, una especie de extensión del esplendor de Puerto Madero a los terrenos de la villa. La iniciativa continúa en los planes de IRSA, pero las postergaciones de dos décadas forzaron a la compañía a equilibrar sus intereses y reorientarlos al sur de Puerto Madero, más allá de la villa Rodrigo Bueno, el otro barrio pobre que late al sur de la ribera, del lado opuesto al de Retiro, en la traza previa a la vieja Ciudad Deportiva de Boca Juniors. IRSA custodia esas tierras hace dos décadas con la paciencia de quien contiene un golpe. Parte de esos impulsos desarrolladores llegaron a tener entre sus filas a Augusto Rodríguez Larreta, hermano del alcalde, como gerente de Relaciones Institucionales del grupo de Eduardo Elsztain.
“Rodrigo Bueno también será urbanizada, pero es cierto que sin controlar la policía jamás hubiéramos podido avanzar en la integración”, se justifica Larreta. En el caso de Rodrigo Bueno su urbanización fue ordenada por un fallo de la jueza porteña Elena Liberatori, que Macri apeló y logró frenar gracias a un fallo de la Sala II de la Cámara en lo Contencioso Administrativo. Los vecinos resistieron el embate de segunda instancia y el caso llegó hasta el Tribunal Superior de Justicia, donde la administración porteña finalmente se comprometió a desistir de las pulsiones erradicadoras con las que el actual Presidente había instruido a sus abogados.
Pero las esperanzas de vivienda digna para los vecinos de la costa porteña tienen algo que ver con los 97.842 millones de pesos que fueron blanqueados en el primer año de la presidencia de Macri. A fines de 2016, la AFIP celebró el éxito del blanqueo de capitales e informó que nueve de cada diez dólares en el exterior eran bienes o dinero en cuentas bancarias, es decir 84.127 millones de billetes verdes. El diez por ciento restante son 13.715 millones de dólares de bienes radicados en el país. De los 84 mil millones de palos verdes que estaban escondidos afuera, 26 mil millones habían sido depositados en cuentas bancarias de Estados Unidos, Suiza y Uruguay, mientras que otros 37,7 mil millones fueron declarados como inversiones y otros 15 mil millones como participaciones societarias.
El marco legal del blanqueo es la ley 27.760 de Sinceramiento Fiscal, que estableció impuestos especiales del cinco, diez o quince por ciento sobre fondos que pueden quedar inmovilizados por seis meses o más. Sin embargo, la norma dejó una ventana abierta para zafar del gravamen: la inversión de esa guita en ladrillos, mediante fideicomisos, no paga ningún impuesto. Tan atractiva fue la oferta fiscal que, a fines de agosto del año pasado, la última edición de Expo Real Estate, tradicionalmente realizada en el hotel Hilton de Puerto Madero, reunió a más de 16 mil personas que permanecieron atentos durante las 48 horas que duró el evento de lobby para saber cómo aprovechar los beneficios del blanqueo. Los cálculos más conservadores del mercado inmobiliario indican que, tres meses después del “sinceramiento”, el quince por ciento de las operaciones ya se realizan con fondos provenientes del blanqueo, mientras otros pronostican que el noventa por ciento de esa masa de capitales irá a parar a la inversión en ladrillos, especialmente para viviendas “premium”.
El Mercado de Valores tiene la llave para habilitar la cotización de esos fondos de inversión en la Bolsa de Comercio. Desde septiembre del año pasado lo preside Ernesto Allaria. Su vice es Nicolás Caputo, amigo íntimo del Presidente, arquitecto financiero del PRO y uno de los principales desarrolladores inmobiliarios de la Capital. Desde que Macri desembarcó en la jefatura de gobierno, “Nicky” comenzó a posicionarse como uno de los principales contratistas del estado porteño a través de SES S.A., empresa que trató de vender apenas Macri llegó a la Casa Rosada pero que finalmente no pudo transferir debido a su vidrioso origen.
Uno de los primeros fondos que se presentaron y fue velozmente autorizado por el tándem Allaria-Caputo, fue el fideicomiso “Allaria Argencons Distrito Quartier Puerto Retiro”, diseñado para transformar el viejo edificio del Hospital Ferroviario ubicado al costado de la villa 31, principal complejo hospitalario que tuvo la Unión Ferroviaria, en un costosísimo edificio de viviendas premium. Ya hay más de ochenta miembros para el fideicomiso que pretende destinar más de 200 millones de dólares a un negocio cuya clave es el baratísimo precio de los terrenos, que ahora son tasados a 650 dólares el metro cuadrado. Pero el plazo para sumar suscriptores se termina y la cercanía de la villa atiza el espanto de los inversores.
Poco más al norte del proyecto Quartier Retiro, ubicado en la intersección de las avenidas Antártida Argentina y Ramón Carrillo, los mapas de la valorización inmobiliaria incluyen la refuncionalización de ocho manzanas linderas a la villa, que actualmente albergan los silos areneros de empresas que ya no podrán estar instaladas allí. Otro fideicomiso autorizado también es de Allaria, bautizado CasasARG; y Consultatio Inmobiliario, del influyente Eduardo Costantini. La lista de los fondos de inversión incluye a Alan Faena, al banquero Jorge Brito y a jugadores pesados del mercado inmobiliario porteño que reciben los consejos estratégicos del ahora empresario y lobbista Carlos Grosso, el primer funcionario que tuvo en sus manos la incubadora de la Corporación Puerto Madero cuando fue intendente. Vinculado desde hace años con la Sociedad Macri, asesora también al actual Presidente y al alcalde Larreta.
te espero en 2019
La villa 31 se integrará, así, a un escenario donde el Real Estate está listo para pagar el costo de no haber extirpado al barrio para siempre. En Puerto Madero casi no quedan terrenos para vender, pero los pocos aptos para construir ya tienen sus planos de desarrollo, como el proyecto que tiene IRSA frente a la Dirección Nacional de Migraciones, entre Puerto Madero y las estaciones de Retiro, o la construcción de las nuevas torres de Catalinas II, que fueron vendidas a Costantini por una ley porteña que autorizó la operación.
Junto con la integración que el gobierno porteño prevé terminar antes de 2019, Macri lanzó la construcción de la postergada autopista ribereña, que atravesará Puerto Madero mediante un túnel subterráneo que va a unir las autopistas Illa (la que pasa por encima de la villa 31) con su par Buenos Aires - La Plata (que arranca desde el barrio de La Boca). 650 millones de dólares para la realización de un anillo vial que unirá las piezas sueltas planificadas por el desarrollo inmobiliario. Uno de los mayores impulsores de la ribereña, ahora bautizada “Paseo del Bajo”, fue Nicky Caputo, que no ha perdido las esperanzas de participar en su construcción. Cuando esa pieza de relojería consolide sus cimientos, el Barrio 31 será una muestra de exhibición nacional para la administración de Larreta.
Del lado sur porteño, la transformación de La Boca habrá alcanzado otra etapa de maduración, al calor de la decena de emprendimientos inmobiliarios que se instalaron en el “Distrito de las Artes”, la zona de promoción inmobiliaria que diseñó el PRO hace seis años alrededor de la Usina del Arte, un centro cultural que también construyó Caputo sobre los restos de la vieja sede de la compañía de electricidad Italo Argentina. Aquí los inversores del blanqueo tienen para elegir. Por ejemplo el complejo “Puerto Pampa”, erigido sobre los vestigios del frigorífico Pampa, que tiene exenciones impositivas gracias a la galería de arte que ubicaron sus arquitectos en el hall para suscribir a las aspiraciones del “Distrito”. La zona también cuenta con una fuerte presencia estatal, debido al alquiler de 278 millones de pesos que decidió Macri en su segundo mandato para instalar una segunda sede del gobierno porteño frente a Parque Lezama, en la antigua planta de la fábrica de bizcochos Canale ubicada sobre la avenida Martín García. Su refacción también fue ganada por SES S.A., a un costo de cincuenta millones de pesos.
Tan exitosa fue la intervención que la comuna descartó el plan de enrejar Parque Lezama, mientras dentro del barrio boquense ya se han incinerado sospechosamente más de veinte conventillos que eran protegidos por una ley porteña jamás aplicada. Todos ellos en torno a la Bombonera. En un futuro no tan lejano, el mítico estadio será reemplazado por una nueva y opulenta versión arquitectónica, que completará el triángulo definido por la costosa Usina del Arte y el Palacio Canale. La última pieza a destrabar es el Asentamiento Lamadrid, instalado a pocas cuadras de la Usina del Arte, sobre la Avenida Pedro de Mendoza y debajo de la autopista que ahora será parte del Paseo del Bajo. A sus habitantes la administración PRO les propuso la máxima oferta posible para sacarlos de la zona.
La nueva geografía del barrio xeneise cuenta con otros emprendimientos consolidados y en venta. Como el longevo edificio de Alpargatas, ubicado en avenida Patricios al 1000, que el estudio Dujovne-Hirsch & Asociados (cuyo propietario es el padre del actual ministro de Hacienda) transformó en un complejo de 360 viviendas premium llamado Molina Ciudad. La ex legisladora Gabriela Cerrutti reveló que uno de los propietarios de ese negocio inmobiliario es Mauricio Macri, según aparece en su última declaración jurada, donde figura la posesión de 19 millones de pesos del Fideicomiso Caminito. El proyecto no paga ABL ni Ingresos Brutos porque está dentro del “Distrito de las Artes” creado por el propio Macri en 2011.
Frente a Molina Ciudad descansa otro terreno de Alpargatas: será la sede de la futura Ciudad Judicial porteña. El edificio exhibe una fachada única que data de 1880, pero su transformación, dicen dentro del Consejo de la Magistratura, está en la mira de SES S.A. y de Caputo Construcciones S.A. El Real Estate ofrece al menos diez emprendimientos similares, desde el viejo astillero ubicado en Azopardo al 1300, pasando por Quartier San Telmo, o Sol 28, otro proyecto ubicado a tres cuadras de Parque Lezama.
Si Puerto Madero “valió la pena”, la nueva ronda de inversiones que se proyecta entre La Boca y Retiro requiere dejar atrás las pulsiones de la topadora para reemplazarlas por una estrategia que incluye la escrituración final de los terrenos villeros luego del 2019. Para entonces los precios serán otros, y la mano invisible del mercado habrá hecho su trabajo para demostrar que la integración también es un negocio.
