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El adn del mercado inmobiliario
Entender la lógica de quienes invierten en ladrillos no es una empresa fácil. Podemos aprender de memoria las intemperies de los inquilinos, pero la parte locadora es una cara más difusa ¿Cuántos y quiénes son? ¿De qué manera se configura la ciudad al ritmo de inversiones en inmuebles? ¿Qué podría hacer el Estado para equilibrar las relaciones de fuerza? Una investigación a fondo con voces que estudian el tema para entender las tendencias, la historia y la evolución de un sistema que le quita el sueño a millones de personas.
Fotografía: Gala Abramovich
11 de Marzo de 2021

 

Si buscaste vivienda en alquiler o negociaste una renovación en los últimos 9 meses, desde que está vigente la Ley de Alquileres 27.551 y su reglamentación, te diste cuenta de que los precios iniciales de los contratos subieron, en algunos casos, un 100 %. También, que esa gente que decide si tenés vivienda no es, en la mayoría de los casos, un propietario o propietaria. Es una inmobiliaria que maniobra en los márgenes de la letra muerta de las legislaciones. Y te enterás de que aceptan reservas simultáneas del mismo departamento y declaran como ganador o ganadora a quien tiene “mejor” sueldo y garantía. Cuando abrís los sitios web y avisos de propiedades ves que hay ofertas en alquiler para vivienda en dólares sin ser amoblados o temporarios.  Y a veces, cuando pensás que ya encontraste tu hogar, exigen además que el garante no viva en la misma propiedad que ofrece como fianza. Las más osadas incluyen leyendas en los contratos que dicen éste no se regirá por la ley de alquileres aunque eso sea nulo. Sí, conocemos de memoria las penas de quienes alquilan pero ¿del otro lado, qué hay?

 

ponerle el cascabel al dueño

Los datos oficiales del INDEC hablan de un crecimiento sostenido de inquilines en el país a lo largo de los años. Una mirada a la tenencia de las viviendas en los últimos censos arroja que en 2001 en Ciudad de Buenos Aires había 227 mil hogares inquilinos que pasaron a ser 315 mil en 2010. La provincia de Buenos Aires no se quedó atrás: de 372 mil en 2001 se incrementaron a 639 mil en 2010. En tanto, Córdoba creció de 138 mil a 208 mil, Mendoza de 48 mil a 80 mil y Santa Fe de 91 mil a 146 mil en el mismo período de tiempo. No existen datos oficiales y actualizados pero se estima que en Argentina son 9 millones las personas que alquilan la vivienda en la que residen, según publicó el Instituto de Vivienda de la Ciudad en su sitio web.

Pero ¿cuántos propietaries de inmuebles en alquiler hay en el país? Si se toman los datos del Registro de Locaciones de Inmuebles de AFIP que surgen de las declaraciones juradas de Impuesto a las Ganancias y sobre los Bienes Personales del año 2018, se puede decir que hay solo 622.834 rentistas en Argentina (para fines comerciales, de vivienda o de campo). Sin embargo, sólo 131.468 personas declararon esos inmuebles como renta de 1° categoría, es decir, solo el 21,11% paga impuestos relativos a la renta. Dentro de ese universo, 21.848 son monotributistas, pequeños propietarios. AFIP recaudó $ 73.524 millones en 2018 de un ínfimo porcentaje de posibles rentistas: queda la duda sobre la posible evasión impositiva del 80% del padrón locativo.

La ley de Alquileres tiene tres puntos centrales, que se consideran históricos: el plazo mínimo de tres años para los contratos con fines de vivienda, la potestad de regular la actualización del precio del alquiler y el registro de los contratos en la AFIP cuyo procedimiento fue reglamentado el 18 de febrero de 2021. A partir de la vigencia de la Resolución AFIP 4933, desde del 1 de marzo de 2021 los contratos de locación deben registrarse dentro de los 15 días de firmado entre las partes. La norma dispone un plazo excepcional para los contratos vigentes firmados desde el 1 de julio de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021, que podrán ser registrados hasta el 15 de abril de 2021. O sea, con este registro se podría conocer el número real de alquileres que hay en el país, las condiciones en que fueron alquilados y cruzar bases de datos para determinar quiénes son los pequeños y grandes propietarios. Eso, siempre y cuando, los contratos se registren efectivamente.

 

La reglamentación del registro en AFIP, al igual que la ley de alquileres, avivó la polémica en torno a la suba de los precios de las viviendas y a la baja de ofertas en el mercado. La ley de Alquileres, ¿en qué modificó o condicionó la forma de contratar de los pequeños propietarios? Claudia Bordignón es periodista parlamentaria y propietaria de un monoambiente en el barrio de Caballito, Ciudad de Buenos Aires, y desde hace 13 años se lo alquila a una misma persona, vecina del barrio. Vivió allí junto a su hija durante un par de años pero cuando decidió mudarse con su pareja lo puso en alquiler. Esa renta complementa el pago de la casa que alquila en el mismo barrio. Es decir, Claudia es propietaria pero también es inquilina.

Dice que desconfía de las inmobiliarias, que sólo tuvo malas experiencias porque nunca contemplan a las personas por detrás de los papeles, que hay mucho maltrato. Por eso es importante llegar a un acuerdo con los inquilinos pero también con los propietarios: “Voy por la cuarta renovación en la casa que alquilo, siempre traté con los dueños directamente, me recomendaron los vecinos. Una se sienta a negociar con un número y contempla la situación, entiendo que los propietarios no pueden regalarme el alquiler pero ellos ven que soy laburante, les muestro cuáles son los aumentos que tuve y negociamos”, cuenta a crisis.

La primera vez que puso en alquiler su departamento le pidió ayuda a un amigo martillero para saber qué tenía que fijarse. “La inquilina es una maestra, es laburante como yo, hay que entender que alquilar una vivienda no es un negocio”, dice y agrega que los inquilinos tienen mala prensa, que nota que hay un discurso social donde predominan las obligaciones y se hace como si no tuvieran ningún derecho. Para ella tiene que haber una política diferenciada entre los pequeños propietarios, cuya renta complementa el ingreso familiar, y los grandes empresarios o desarrolladoras que tienen una gran cantidad de inmuebles en alquiler y lo utilizan como negocio.  

 

De qué hablamos cuando decimos “negocio inmobiliario”

Una mirada descuidada sobre la cuestión de la vivienda en Argentina podría simplificar el asunto en una “guerra” entre propietarios e inquilinos. Sin embargo, el entretejido es complejo y añoso. Las Cámaras de Propietarios surgieron en 1860 cuando las grandes mansiones de zona sur de la Ciudad de Buenos Aires se desocuparon por la expansión de la fiebre amarilla, después de la guerra con Paraguay. Mientras los dueños se asentaban en zona norte, las casas se transformaron en conventillos y empezaron a sub alquilarse. En 1930 llegó la construcción de los primeros edificios, pero todavía no estaba legislada la propiedad horizontal: no podía subdividirse ni venderse por unidad funcional. Los edificios pertenecían a una sola persona. Con la ley de propiedad horizontal, en 1948, surgió una nueva Cámara de propietarios de este tipo de vivienda.

Y aparecieron otros actores: el consorcio y el administrador. La figura del encargado –antes portero- ya se acuñaba en los conventillos. Las cámaras empresarias irrumpieron, entonces, como actores vinculados a la representación del sector propietario, de la construcción y actividades inmobiliarias y su intervención política estuvo relacionada, esencialmente, a la reducción impositiva para la construcción y desarrollo del negocio inmobiliario.

Después de la crisis del 2001 y la fuga de dólares previos al Corralito, el excedente se invirtió en la construcción y eso generó el “boom inmobiliario” en 2006- 2007. El Estado promovió las inversiones privadas garantizando infraestructura estatal (seguridad, iluminación, transporte y accesibilidad).

Por esos años, la intermediación en la compra, venta y locación de inmuebles fue regulada por ley 2340 en CABA con la creación del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios. Cada provincia tiene su propia legislación. Antes de eso, no existía un marco normativo e incluso se discutió la conveniencia o no de su matriculación dado que se trataba de un oficio atravesado por tradiciones, usos y costumbres más que por legislación. No son las inmobiliarias las que obtienen la matrícula para intermediar en las operaciones comerciales sino las personas físicas con título habilitante y pagando una colegiatura de $ 77.300 actuales ($ 60.000 de inscripción, $14.300 de matrícula anual y $ 3000 de gastos administrativos).

Un corredor matriculado puede constituir tantas inmobiliarias con nombres de fantasía o marcas registradas que quiera siempre que los actos de corretaje e intermediación los realice a su nombre. De esta manera, por ejemplo, una empresa inmobiliaria podría ser también una persona jurídica y participar, acorde a su estatuto, en el desarrollo de otras actividades como emprendimientos inmobiliarios o asociarse con las empresas desarrolladoras (es decir, las que construyen, comercializan y venden o alquilan los inmuebles).

 

En esta red inmensa, ¿cómo se sabe quiénes son los propietarios? ¿Cuáles son los intereses que se afectan cuando se regulan las operaciones inmobiliarias? Una persona física puede ser corredora e intermediar en la oferta y demanda de inmuebles. A su vez, puede ser dueña única de una empresa inmobiliaria o de varias o ser parte de una Sociedad Anónima (SA) o Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL) que desarrolle los emprendimientos inmobiliarios (ya sea de construcción, comercialización y venta).

Ante la falta de legislación específica, surgieron otros actores como las financieras y bancos con seguros de caución que sólo existían para contratos de alquileres comerciales, que están avalados por convenios con las diferentes Cámaras empresarias de propietarios y se llevan una comisión.

En este intrincado mapa, hay otra pregunta: ¿existen respuestas posibles a la emergencia habitacional inquilina? “Partamos de una idea que se puede compartir o no: para nuestra cultura alquilar es malo”, dice Pablo Roviralta, presidente de la Fundación Tejido Urbano y ex presidente del Instituto de Vivienda de Ciudad (IVC) en 2016. Desde esta perspectiva, la respuesta a la emergencia habitacional es que los inquilinos puedan acceder a la vivienda propia, convertirse en propietarios en el marco de una economía sana, que permita el crédito hipotecario a largo plazo. “El hábitat es el hijo bobo de la política social, financiamos seguridad, educación y salud pero no hábitat. Lo peor es que, estando trastocado el ADN de la economía, no hay crédito hipotecario. Parece que el Estado no considera que se trata de un bien sino un tema inabarcable, insondable”, afirma.

“El hábitat es el hijo bobo de la política social, financiamos seguridad, educación y salud pero no hábitat. Lo peor es que, estando trastocado el ADN de la economía, no hay crédito hipotecario. Parece que el Estado no considera que se trata de un bien sino un tema inabarcable, insondable”, afirma Pablo Roviralta, ex IVC.

 

Roviralta asegura que “hay una gran cantidad de propietarios que están agarrados, asustados de que les tomen sus tierras. De que tengan que recurrir a algún tipo de medida y que encuentran una actitud refractaria en los municipios para discutir qué se puede hacer”. En este sentido, son los municipios –sobre todo los del periurbano- los que tienen que empezar a dinamizar, también las concesionarias de servicios, e impulsar políticas serias de infraestructura para extender la mancha urbana. “Hay que alentar a los privados y pensar en una política centrífuga, proporcionada, con sistemas de transporte más pulidos, redes de colectivos y ramales nuevos, mejores calles, líneas de agua y gas”, indica.

Con respecto a los desalojos, otro de los grandes temas, considera necesario que exista una oficina del Estado donde quien no paga porque tiene un motivo atendible pueda obtener un subsidio. “Y si no tiene motivos que lo ameriten, que opere la Justicia”. A corto plazo, mientras dure la emergencia de la pandemia, el IFE debería ampliarse al hábitat. “Hay que cargarle la tarjeta a la gente para pagar el alquiler”, afirma Roviralta que dice que una política de autogestión del hábitat también podría ser una respuesta, considerando que CABA sancionó la ley 341 en el año 2000, tomando como modelo a la Federación Uruguaya de Viviendas por ayuda mutua. “El beneficiario de la política habitacional toma un rol activo en su desarrollo y se busca una solución cooperativa”, dice. La ley dispone que el Estado financia, por medio de créditos hipotecarios con tasa preferencial, a las cooperativas (constituidas como tales en INAES) para la construcción de las viviendas. Se busca generar participación y apropiación del barrio por parte de los asociados que cuentan, además de un acompañamiento y asesoramiento. “Cuando estuve en el IVC logramos construir entre 1200 o 1300 unidades pero no terminamos de ver el impacto ya que hubo poco apoyo, poco interés. Ahora esa ley está congelada, sin uso”, cuenta. Considera que esta herramienta es valiosa no sólo para los más vulnerables, sino también para la clase media, donde podría replicarse el modelo de crédito solidario (si uno no puede pagar un mes, otros pueden pagar por él).

 

¿Y el Estado dónde está?

“De los Ferrari se hablaba en voz baja, se decía que habían ganado la grande, que vivían de rentas”. Fernando Muñoz recuerda su infancia en el barrio de Flores (Ciudad de Buenos Aires) en los años ´60 y la primera vez que escuchó hablar del alquiler como principal sustento de una familia. En ese momento no sabía que en su vida adulta sería el director del primer organismo público que trata la problemática: el Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires que recibe alrededor de 50 consultas diarias, de las cuales 20 requieren seguimiento. Muñoz afirma que Argentina se encuentra en una etapa de quiebre en relación al acceso a la vivienda, considerando los antecedentes de otros países. “En los años ´80 se impuso la idea de que todos tenían derecho a ser propietarios. Una familia obrera pagaba durante 30 años un crédito y el Estado le daba la escritura, le decía vas a ser propietario”.

Con respecto a la reacción del mercado a la ley de alquileres, Muñoz, autor del libro La desigualdad bajo techo, más de 100 años de alquiler, asegura que “todas las leyes sobre alquileres, todas las regulaciones que existieron en el país generaron retracción de la oferta de los inmuebles, incluso la del ´84, la ley de Alfonsín, donde hubo una desaparición casi total de alquileres y se instauró que los contratos debían hacerse en moneda nacional”. “Hace 100 años se hizo una ley retroactiva a un año atrás para evitar la especulación, porque cuanto más se demoraba el Congreso en sancionarla, más subían los alquileres. La especulación estuvo siempre”, dice. “Vivir de rentas es la desesperación por ganar más plata sin laburar. Es la especulación: cobrar el alquiler, hacerse el plazo fijo que te da 30% de interés y después ir a comprar dólares. Por eso se produce el tema del interés mercantil por la vivienda”, sigue.

Es que la renta no se trata sólo del pago del alquiler sino de evitar las cargas impositivas que pueden recaer sobre ella. Para Muñoz, el Estado tiene que implementar políticas que impidan la concentración de la vivienda o gravar determinadas operaciones comerciales: “Por cada construcción se hace una nueva SRL. El Registro de Propiedad Inmueble no tiene cruzados los datos con la Inspección General de Justicia (IGJ) para saber quiénes conforman las SRL que son las constructoras, desarrolladoras, a veces son parte del mismo grupo que comercializa y vende con la inmobiliaria y no es un hecho casual. El Estado no cruza los datos. Si lo hiciera se sabría quiénes son los propietarios grandes, en cuántas sociedades participan, qué pasó con las viviendas, si las retienen o las vendieron”, afirma.

A la crisis habitacional se le suman otros factores como el modelo de negocio de ciudad turística, universitaria y servicios privados de salud que generan un potencial de comercialización de departamentos temporarios y de alquiler en dólares. “Alrededor de universidades y hospitales privados el precio de las viviendas sube. Aún vacíos, se reproducen los edificios porque son dolarizados y el suelo sigue siendo negocio”. En esto, para Muñoz, el Estado facilita la consolidación con políticas que indirectamente influyen, como fortalecer determinadas líneas de subtes y extensiones, valorizar los precios de las tierras, beneficios que quedan en el sector privado.

 

“En el activismo del derecho a la vivienda discutimos si gravar o no a las que permanecen vacías”, dice Muñoz y recuerda que en 1943 –durante el peronismo- la Cámara de Alquileres, primer y único organismo de control de esas leyes, solo esperaba 30 días y si el propietario no ocupaba el inmueble, el Estado se la sacaba. El último dato oficial del censo 2010 informa la existencia de 288 viviendas vacías, sólo en Ciudad de Buenos Aires.

En este estado de situación, una respuesta a la crisis inquilina sería la fijación del precio del suelo, a fin de evitar que la suma inicial de los contratos sea desproporcionada y excesiva. El abordaje podría tomarse de otros países y adaptarse a la realidad local: “En Alemania, a pesar de que son los fondos buitres los que compran y concentran las viviendas, existe normativa que exige realizar determinada cantidad de refacciones antes de autorizar la suba de un alquiler. En Nueva York hay un régimen que determina que el primer mes del nuevo contrato no puede superar el último mes del anterior. En Francia hay un precio de referencia, por ejemplo, de un 2 ambientes entre tales calles, se alquila entre estos precios”, cuenta y vuelve sobre una idea: “El tema central es que aunque haya una ley de Alquileres, nadie controla ni sanciona los incumplimientos. Es necesario que haya voluntad de controlar en un país donde los últimos censos demuestran que se duplicaron los inquilinos”, concluye.

“El tema central es que aunque haya una ley de Alquileres, nadie controla ni sanciona los incumplimientos. Es necesario que haya voluntad de controlar en un país donde los últimos censos demuestran que se duplicaron los inquilinos” dice Fernando Muñoz, de la Defensoría del Pueblo.

 

¿Y si barremos con las escobas las injusticias del mundo? Esa consigna surgió en los conventillos argentinos en 1907. Los inmigrantes llegaban embarcados bajo la promesa de una campaña argentina mentirosa: “sea propietario”. Pero a los cinco días de llegar al Hotel de Inmigrantes eran arrojados a su suerte. Todos terminaban hacinados, compartiendo un ambiente con mucha gente en los palacios deshabitados de la clase alta que se había mudado a otras partes escapando de la epidemia de fiebre amarilla. Los precios de los alquileres eran usureros, las condiciones de vida, insalubres, entre 50 y 70 personas compartían la misma letrina y si no pagaban eran desalojados con violencia por los capataces, quienes controlaban la entrada y salida de todos.

La huelga de las escobas duró alrededor de tres meses. Las mujeres, las conventilleras, salieron a las calles con escobas, ollas y elementos de trabajo a manifestarse y ahuyentar a los oficiales que pretendían desalojarlos y que rompían las cañerías para obligarlos a irse. Los inquilinos dejaron de pagar, más de 32 mil obreros y obreras resistieron desalojos y represión policial. El sindicato de carreros, de gastronómicos, anarquistas y socialistas trasladaron a los desalojados a campamentos precarios donde se compartía la olla popular. Lograron así una rebaja en los alquileres y leves mejoras en las viviendas pero no un cambio estructural en la situación inquilina, mucho menos una legislación.

Pasaron más de 100 años. ¿Cuánto de todo aquello cambió?

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