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mi casa es tu casa
“El dueño siempre tiene la razón”: esa frase resume el estado actual de un mercado de alquileres que destroza el bolsillo y el ánimo de millones de inquilinos. Una ley nacional pulula hace años en el Congreso ante la indiferencia de bancadas con amplia mayoría propietaria, mas allá de las ideologías. La ausencia de regulaciones y políticas públicas permitió que la vivienda en Argentina se convirtiera en medio de atesoramiento y especulación. Y tuvo que desatarse una pandemia para que el sistema político mínimamente reaccionara. Breve radiografía de la crisis habitacional.
26 de Marzo de 2020
crisis #41

 

Llamado a inmobiliaria, consulta por un dos ambientes que por las fotos de la publicación parece amplio, luminoso. La empleada que atiende responde sin solución de continuidad: “Mirá que la puerta del horno tenés que trabarla con un palo para que cierre, porque se cae”. Seguimos buscando. Nuevo dos ambientes, esta vez lo visitamos y está muy bien. El valor es alto pero el aumento semestral es solo del 15%, es decir, 52% más en el último semestre. El propietario nos envía el modelo de contrato: en caso de un desbarajuste económico en el país las partes renegociarán el valor del alquiler cada tres meses. Solicitamos que esa cláusula sea removida. El dueño dice que seguro no va a pasar nada, pero insiste con firmarla. Volvemos a negarnos y ofrecemos entregar en dólares el valor del depósito. El propietario nos responde que prefiere dar de baja la negociación.

Alquilar hoy en Argentina es una actividad muy relacionada con las sensaciones. No importa con cuánta experiencia se cuente, la búsqueda exige un altísimo poder de intuición: apenas unos minutos para escanear las condiciones de cada casa visitada, abrir y cerrar puertas y alacenas, girar canillas para chequear la presión del agua, medir a ojímetro los muebles sobre los ambientes vacíos. Y en simultáneo hacer cálculos en el aire sobre el futuro inmediato de los aumentos, cruzándolos con las expectativas –más bien con las ilusiones– de que nuestro ingreso estará a la altura por lo menos durante estos dos años de contrato.

 

nadie nada nunca

Casi la totalidad de los contratos de alquiler en Argentina se firman en negro. No hay registro fiscal alguno que pueda determinar con certeza cuántos locadores y locatarios existen. ¿Qué datos hay? En el Censo 2010 se reportaron 1.960.676 hogares regidos por contratos de alquiler. El año pasado, el Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (IVC), realizó un estudio con diversas organizaciones sociales para obtener información sobre viviendas vacías u ociosas. Se le encomendó al Ente Nacional Regulador de la Electricidad que midiera cuántos domicilios reportaban un consumo mensual de electricidad igual o inferior a 50 kwh, el consumo de una heladera común. El resultado fue casi 140.000 viviendas vacías en la ciudad, un 9,2% del total. Dónde están, cuáles son y a quiénes pertenecen es un misterio. El ENRE es incapaz de geolocalizar esos consumos. Este dato aislado revela que sobre los inmuebles de nuestras ciudades no sabemos casi nada. Ni siquiera el Estado.

Resulta sintomático que en los resultados de la Encuesta Nacional de Gastos de los Hogares 2017-2018 figuren estadísticas muy detalladas de en qué gasta su dinero la población, pero no aparezca como gasto el importe del alquiler. Es más: se expresa cuánto gastan en alimentos y bebidas los hogares inquilinos, pero no cuánto se les va en mantenerse bajo techo. Es que los pormenores del acceso a la vivienda son un tema tabú. Territorio literal de una censurada intimidad. Prima un consenso tácito, exento de grieta, en el que comprarse la casa propia es llegar, mientras que el alquiler es una instancia incompleta, juvenil, uno de varios pasos en un trayecto vital que culmina en la ansiada compra final.

Guadalupe Granero, arquitecta e investigadora de procesos urbanísticos, plantea una génesis para este problema en el derecho: “Hay una contradicción fundamental: a nivel constitucional se establece un vínculo directo con el derecho internacional, donde la vivienda está considerada como un derecho humano y debe cumplir una función social. Pero a la vez tenés el Código Civil diciéndote que la propiedad es inviolable: el dueño tiene derecho a hacer y no hacer todo lo que quiera. En el no hacer está la posibilidad de tener una propiedad ociosa, que es uno de los problemas que enfrentan las grandes ciudades como Buenos Aires”. Una de las batallas que se perdió con la modificación del Código Civil llevada a cabo durante el segundo mandato de Cristina Fernández fue la exclusión de la función social entre los artículos referidos a la propiedad: “Por más que vos tengas esas dos visiones antagónicas en pugna, igual siempre termina ganando el derecho propietario porque los abogados, los fiscales y los jueces son propietarios”.

 

ladrillos verdes

Llamado a inmobiliaria, averiguamos por otro dos ambientes. Quien atiende nos pide disculpas, el departamento fue señado unos días atrás pero olvidaron bajar la publicación de zonaprop. “Igual estate atento a nuestra web porque en alquileres nos entra mercadería nueva todo el tiempo.” Mercadería: ¿Es lo mismo un sachet de mayonesa, un paquete de fideos y un depto?

La situación actual, para variar, se inicia con la instauración del régimen económico neoliberal de Martínez de Hoz. Todo el desarrollo inmobiliario de la vivienda pasó a ser una actividad productiva mucho más lucrativa que otras. Un proceso de creciente financiarización de la economía orienta desde entonces voluminosos excedentes de capital a la construcción, provengan de circuitos productivos de la economía real como de la agricultura o de las economías ilegales. A tal proceso hay que agregar la dolarización del valor de las propiedades, una de las veinte medidas económicas impuestas por el ministro de Economía durante la última dictadura cívico-militar. En febrero de 2019, un informe de la consultora Reporte Inmobiliario indicaba que desde 1977 a la fecha hubo únicamente dos grandes descensos pronunciados en el precio del metro cuadrado edificado: 1982 y 2002. A partir de ese inicio de siglo en el que el precio tocó un piso promedio de 600 dólares, la tendencia ha sido solo ascendente. Consejo histórico: cuando haya sangre en las calles, señor, compre propiedades.

Si nos centramos en Ciudad de Buenos Aires, esta dinámica se complejiza todavía más. El desmesurado crecimiento de la construcción de edificios en paralelo al ciclo de la soja y otras commodities se detuvo hace apenas escasos años. Pocos sectores económicos transmiten mejor la sensación de recuperación económica que el de la construcción. El enorme porcentaje de las unidades habitacionales construidas durante el kirchnerismo integraron la categoría lujosas/suntuosas, lo cual hasta hoy se traduce en un aumento del precio para el metro cuadrado. La ciudad aumenta su superficie mirando hacia arriba para una población que se mantiene estable en casi tres millones de habitantes. Mientras, el precio promedio sube y sube. La Legislatura acompaña la especulación inmobiliaria modificando el Código de Planeamiento Urbano, que desde 2019 autoriza un crecimiento del 30% para la superficie total edificada. La excusa: se contemplan seis millones de habitantes en el futuro próximo. Todos ganan, quienes venden, quienes compran para edificar, quienes ya eran dueños y por supuesto toda la cadena de intermediarios (inmobiliarias, escribanos, arquitectos). Todos salvo los inquilinos, a quienes los valores del alquiler se les enganchan a la apreciación de las propiedades como dos líneas de cañas de pescar. Y el pez de la reactivación que tira y tira.

Existen análisis de rentabilidad de los que la conciencia propietaria escapa: sumar el porcentaje anual de renta fija (el cobro de alquileres) a la renta variable (el precio siempre creciente del metro cuadrado). No casualmente el sector viene reclamando que la renta por alquileres ha bajado en los últimos años. Es cierto: en 2014 un alquiler rendía 5,26% anual y en 2018 5,03%. Pero si le sumamos la evolución del precio del m², ese porcentaje crece de 9,53% en 2014 a 18,11% en 2018, muy por encima del 1% mensual canónico.

La gran innovación en materia inmobiliaria viene por el lado de considerar la vivienda como un bien de cambio: si el precio solo tiende a subir, una casa se parece cada vez más a un bono del Tesoro, pero más seguro porque salvo un tsunami o un terremoto, la inversión rinde un porcentaje anual y no hay riesgo de default o quita. No son tantos los que pueden jugar y ganar en esta estrategia. Por caso, para quienes son propietarios de una vivienda y la ponen “a trabajar” en alquiler para completar sus ingresos mensuales, es probable que no contemplen más que la renta fija. Pero si se dimensiona este cálculo oculto junto al brutal desarrollo edilicio de los últimos años, la foto es otra. Así se comprenden esas 140.000 viviendas sin siquiera una heladera prendida.

La gran innovación en materia inmobiliaria viene por el lado de considerar la vivienda como un bien de cambio: si el precio solo tiende a subir, una casa se parece cada vez más a un bono del Tesoro, pero más seguro porque salvo un tsunami o un terremoto, la inversión rinde un porcentaje anual y no hay riesgo de default o quita.

 

el blanqueo

Seguimos buscando dónde vivir, el tiempo para dejar el actual departamento se agota. Otro dos ambientes, esta vez en Vicente López, Provincia de Buenos Aires, a algunas cuadras de la General Paz. Por WhatsApp la empleada inmobiliaria desgrana requisitos y números: garantía en Capital Federal de familiar directo, 23% de aumento semestral, e ingresos demostrables. A cambio de la llave, tenemos que entregar 95.150 pesos en concepto del primer mes, la garantía y la comisión (a valores del último aumento semestral) y demás gastos. “Eso sí”, aclara, “el contrato es sin factura. Con factura se les adiciona el 21% del IVA”. Reaccionamos mal: gritamos por escrito, acusamos, amenazamos con denuncias. La empleada, robótica, nos ofrece un monoambiente grande en Palermo.

A datos del Indec del último trimestre de 2019, luego de pagar el alquiler de un monoambiente en las zonas con valores más bajos de CABA (en el barrio de Flores, por ejemplo), un salario promedio contaría con unos 4.000 pesos en mano para sobrevivir el resto del mes. En la ciudad de Córdoba las cifras son similares; en Rosario el salario promedio permitiría una vida algo más holgada: 9.000 pesos por un dos ambientes. En la Villa 31, donde tiene su oficina Horacio Rodríguez Larreta, dicen quienes conocen el paño que se paga hasta 6.000 pesos por una habitación con baño compartido.

Gervasio Muñoz, titular de Inquilinos Agrupados (IA), hace un cálculo rápido para ilustrar el cuadro de situación. “En Buenos Aires hay 500.000 viviendas en alquiler. En total, hay una vivienda cada dos personas: entonces el de los alquileres no es problema de oferta y demanda, pero aumentan igual. Se firman 250.000 contratos por año. Hagamos un promedio de 17.000 pesos por contrato. Son 4.250 millones de pesos por mes que los inquilinos transferimos a los propietarios, en negro”. En este contexto, IA ha creado su proyecto de ley de regulación de los alquileres a nivel nacional. Lo presentó en 2016, fue aprobado en Senadores pero perdió estado parlamentario cuando nunca llegó al recinto de Diputados; volvieron a intentarlo y obtuvo media sanción en 2019, esta vez por la Cámara Baja, sin un solo voto en contra y ahora espera su tratamiento en el Senado. En una de las audiencias de comisión para el tratamiento del proyecto de ley, una senadora tucumana no entendía por qué Gervasio Muñoz insistía tanto con el tema de los alquileres: “¿Acaso no querés tener tu casa propia?”.

El ministerio de la Vivienda comenzó a funcionar el 10 de diciembre de 2019 con el gobierno encabezado por el Alberto Fernández. Sin todavía presupuesto ni estructura (no cuenta con edificio propio), el mundo del alquiler no aparece como prioridad en las declaraciones públicas de la arquitecta María Eugenia Bielsa, flamante ministra. Saben que la legislación sobre alquileres está retrasada con respecto a otros países y que el Estado debería ser un actor fundamental, pero las medidas a tomar siguen siendo material de estudio y no de regulaciones concretas. Sobre el proyecto de ley las autoridades nacionales expresan acuerdo en sus generalidades. Mientras tanto, el Estado porteño se arroga la aprobación de la ley de alquileres en la Ciudad en 2017, cuyo principal logro es el pago de la comisión inmobiliaria por parte de los propietarios. Juan Maquieyra, titular del Instituto de la Vivienda de la Ciudad, se enorgullece al recordar que esa ley provocó una marcha de las inmobiliarias que fueron a cacerolear en la puerta de la quinta de Olivos. El proyecto de ley había sido presentado también por Inquilinos Agrupados en la mesa de entradas en la Legislatura porteña, pero el larretismo le dio impulso final. Sin embargo, Capital Federal sigue siendo la ciudad con los alquileres más caros del país y del continente.

El proyecto nacional tracciona cambios más radicales para el mundo inquilino como la indexación anual para los aumentos, obtenida de un promedio entre el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte). Si la inflación del año fuera 30% y el Ripte 20%, la suba para el siguiente año de contrato sería del 25%. Se extiende el plazo mínimo de contrato de 2 a 3 años, al finalizar el contrato, el depósito debe ser devuelto a valor actualizado, ya que los 10.000 pesos de abril de 2017 dejaron de valer lo mismo en abril de 2019. Pero este proyecto apenas parpadea tímidamente a nivel mediático y no encuentra eco en el arco político ni a nivel social.

 

Armando Pepe es representante de una extensa lista de actores intermedios: el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios, el Notariado Federal Argentino, el Colegio de Escribanos de CABA y Provincia de Buenos Aires, la Asociación de Empresarios de la Vivienda, la Cámara de Desarrolladores Urbanos, la Sociedad Central de Arquitectos, la Federación de Entidades de Arquitectos, y la Cámara de Propietarios. El histórico dirigente peronista describe como catastrófica la situación del mercado inmobiliario, frenado en seco a partir de la última devaluación macrista y el actual cepo solidario, por lo que desde su perspectiva más regulación significaría mayor crisis. Según vaporosas mediciones de Cucicba (Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires) en 2019, una proyección hipotética de la indexación propuesta en la ley de alquileres arrojó aumentos del 40% para 2020. Mientras que, desde sus relevamientos, el promedio de aumentos bajo la ley de la selva actual fue de 32% en 2019.

Pero la pelea de fondo es otra, más desapercibida a primera vista. De aprobarse la ley, las modificaciones al Código Civil y Comercial obligarían a que cada contrato figure en el Registro de la Propiedad Inmueble. Si el locador no lo hiciera dentro del primer mes de contrato, el locatario también estaría habilitado. Se trata de un fabuloso blanqueamiento automático en ese paraíso fiscal que constituye el mercado inmobiliario argentino: una catarata de nombres, apellidos y CUIT hasta hoy desconocidos, toda una economía al margen de cualquier impuesto. La informalidad casi total del mercado de alquileres, es decir, los miles de millones de pesos anuales que la AFIP no recauda en concepto de impuestos, no es más que una subvención encubierta del Estado a los propietarios y a toda la extensa cadena de intermediarios. ¿Por qué no pensar alguna vez la condición inquilina como también sujeto de incentivos y subvenciones?

En principio, el mero blanqueamiento de los contratos permitiría componer un mapa fehaciente de los alquileres en el país, un nueva fuente de ingresos para el fisco, y la posibilidad de desarrollar futuras políticas públicas en material habitacional para los más postergados. Gervasio Muñoz es pesimista al respecto, cree que el Estado nunca va a dar del todo la cara, a menos que las inequidades que produce el statu quo alcancen a un límite de tolerancia para quienes lo habitamos, en el marco de una economía cada vez más fragilizada. Es más, considera que vivimos una realidad en la que el Estado va detrás del paso destructor del mercado “levantando un poco a los que se cayeron del todo, limpiando el quilombo que el otro deja”.

Mientras se escribe este texto y el coronavirus recluye a todo el país entre cuatro paredes, Alberto Fernández promulgó el Decreto de Necesidad y Urgencia 320/2020, a partir del cual por 180 días se congela el valor de los alquileres y se prohíben los desalojos. Además, si se acumularan deudas por falta de pago, podrán ser canceladas en cuotas a partir de octubre. Tuvo que brotar una pandemia para que el Estado descubra la fragilidad estructural con que convive la población inquilina en Argentina. Queda por verse si el interés por la problemática se mantiene cuando la peste haya pasado; será luego de este inédito congelamiento cuando el proyecto de Inquilinos logre cosechar o no los apoyos necesarios para su aprobación en el Senado. En perspectiva, el coronavirus parece operar una transformación en la percepción de sectores que antes no reflexionaban sobre su condición inquilina: las acrobacias de las inmobiliarias para gambetear la obligatoriedad de proveer un CBU en el que depositar el alquiler durante la cuarentena ya se leen en tono de enojo y queja en redes sociales. 

Gervasio Muñoz considera que vivimos una realidad en la que el Estado va detrás del paso destructor del mercado “levantando un poco a los que se cayeron del todo, limpiando el quilombo que el otro deja”

 

cajas chinas

Logramos encontrar un departamento. En una oficina de la zona de Tribunales, la escribana de confianza del dueño nos cobra medio mes de alquiler para certificar el contrato. Luego llega el día de la mudanza. Observar cómo lo que uno considera sus pocas cosas llenan un camión hasta el borde transforma la noción espacial de qué es eso que somos. Mudarse implica comprender la lógica de matrioshkas que rige la vida humana: uno está poniendo y sacando cajas más chicas en cajas más grandes, y a esas matrioshkas solemos llamarlas hogar. El inquilino entra por fin sus cosas al nuevo espacio con la doble desesperación de terminar lo antes posible y de que ninguna pared se marque entre el tumulto de ángulos de mesas y patas de sillas.

La generación sub 40 camina a los tumbos por un escenario en el que, de los componentes de la tradicional ecuación trabajo + techo, ninguno de los dos está asegurado a través de la fórmula que combina esfuerzo, ahorro y sostén del Estado. Acaso esté en las reformas a la peligrosa autopista neoliberal, en los reductores de daños de la velocidad máxima del mercado inmobiliario, el plano para la construcción de una vida con menos mudanzas forzadas cada dos años y más decisiones colectivas.

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