la ciudad autónoma de eduardo elsztain

Eduardo Elsztain agarra el micrófono frente a cientos de periodistas para felicitarlos en su día. Aprovecha la ceremonia para anunciar que Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRSA), el holding que preside desde 1991, vuelve al mercado de la vivienda después de trece años. Es junio de 2024 y en uno de los salones de la sede de Palermo de la Sociedad Rural Argentina, de la cual IRSA es dueña del 50%, los invitados prestan mucha atención porque es difícil escuchar la voz de Elsztain por fuera de este tipo de eventos. El magnate cultiva un perfil bajísimo, elige las palabras justas cuando habla de la coyuntura política, evita mencionar nombres propios y no tiene redes sociales a su nombre. Es casi la antítesis de Marcos Galperin, su nuevo socio en el desarrollo Polo DOT,que alojará oficinas de Mercado Libre en terrenos que IRSA le compró al Estado nacional en 2002 a unos 150 dólares el metro cuadrado, cuando el precio de la tierra había tocado fondo por la crisis del año anterior.

Pero el tema de conversación entre los trabajadores de medios que disfrutan de un catering premium abajo del escenario no es el Día del Periodista ni el plan de inversiones. Tiempo atrás, el magnate inmobiliario había alojado a Javier Milei en una de las lujosas habitaciones del Hotel Libertador, uno de los dos que tiene su compañía en la Capital, durante la campaña presidencial. Durante ese lapso, el primer mandatario recibió visitas de las cuales nunca se tuvo registro cierto. Más allá de esa opacidad, la estadía sintetizaba un vínculo histórico entre el poder inmobiliario y el Estado.

megaproyectos del plata

La vuelta de IRSA al mercado de la vivienda se erige principalmente sobre dos megaproyectos residenciales en vías de desarrollo en áreas icónicas de la Ciudad de Buenos Aires. Uno es Ramblas del Plata, sobre la Costanera Sur entre el barrio popular semiurbanizado Rodrigo Bueno y la Reserva Ecológica, pensado como una continuación de Puerto Madero. El otro es el Edificio del Plata, sobre la Avenida 9 de Julio entre Sarmiento y Diagonal Norte, con vistas privilegiadas al Obelisco; una mole de estilo racionalista donde solían funcionar oficinas públicas y donde hace casi un siglo funcionó uno de los mercados mayoristas de alimentos que fueron de a poco expulsados de la ciudad. En 2016, la compañía se hizo de la edificación en una subasta tras el desembolso de 68 millones de dólares al gobierno porteño.

¿Cuál es la influencia del poder económico inmobiliario en la forma en que se desarrolla una ciudad como Buenos Aires? Sus efectos son mediados, por lo que esa es una pregunta difícil de responder. Lo que es más fácil de dilucidar es quiénes se benefician en ese vínculo entre Estado y poder inmobiliario. Mientras la crisis habitacional se profundiza y no aparecen respuestas efectivas desde el Estado, es necesario seguir ensayando hipótesis.

El caso de Ramblas del Plata encierra una historia que se remonta a los sesenta, cuando Boca Juniors construyó en territorios ganados al río y cedidos por el gobierno de Arturo Illia una ciudad deportiva de 70 hectáreas que tuvo que vender en épocas de vacas flacas. La ley de cesión de tierras al club dejaba en claro que el proyecto debía ser beneficioso para la población que quisiera disfrutar la costa porteña. La Ciudad Deportiva incluía un camping frente al río, un anfiteatro, piletas de agua salada, un autocine, y la famosa Confitería Neptuno que contiene un vitral diseñado por Quinquela Martín y hoy se encuentra en ruinas.

En 1997 Elsztain compró por 50 millones de dólares “la mejor parcela de Buenos Aires”, en palabras de la investigadora del Conicet Ivana Socoloff, que siguió minuciosamente la trayectoria de la compañía. En 2008, durante uno de esos intentos de compra, Elsztain se reunió con Cristina Fernández de Kirchner y llegó a ganarse su apoyo, por lo que consiguió el visto bueno para que los legisladores porteños del Frente para la Victoria acompañaran la rezonificación del predio que necesitaba el empresario para construir un barrio cerrado de lujo con amarras en plena Capital.

Pero la ayuda oficial no fue suficiente y el magnate tuvo que esperar más. Recién en 2021 logró que la Legislatura porteña aprobara todos los permisos que requería el proyecto de torres de lujo sobre el humedal urbano. A cambio, se comprometió a ceder el 65% en espacio público y vías de circulación. A casi cinco años de ese acuerdo, IRSA ya vende lotes en el predio pero todavía no se puede acceder al espacio público cedido, que incluye parte de la costanera sur.

grieta sellada a hormigón

Unos años después del encuentro entre CFK y Elsztain, en 2012, el bloque de legisladores que presidía Juan Cabandié negoció con el macrismo un paquete de leyes conocido como el “pacto Pro-K”, que se materializó en cuatro leyes que reflejaban tanto las tensiones como los puntos de encuentro que tenían en torno al desarrollo urbano las dos principales fuerzas partidarias del momento. En todas esas leyes IRSA obtenía algún beneficio. Fueron los años en los que los legisladores de izquierda renombraron al cuerpo legislativo, a modo de chicana, como “LegIRSAtura”.

La primera de las leyes mencionadas cumplía desde el lado del macrismo con el pedido de CFK que buscaba impulsar dos conjuntos Procrear en exterrenos ferroviarios de la Capital pero necesitaba un cambio de norma urbanística para concretarlos. Los barrios Estación Sáenz y Estación Buenos Aires ocupan 18 hectáreas en la zona sur de la ciudad, donde hoy viven alrededor de 10 mil personas que compraron mediante créditos a tasa subsidiada.

El Banco Hipotecario, un banco público-privado del cual IRSA tiene más de un tercio de las acciones y control efectivo gracias a su privatización durante el menemismo, se convertiría en administrador fiduciario del programa de viviendas más ambicioso del kirchnerismo siendo beneficiado por el cobro de comisiones, intereses, nuevos clientes y la administración de un flujo de dinero constante a bajo riesgo. Creado por Julio Argentino Roca en 1886, antes de su privatización en 1997, había sido el instrumento principal a través del cual el Estado nacional otorgaba créditos para la construcción y compra de vivienda.

La segunda de las leyes votadas por ambos bloques fue la que cambiaba la zonificación de otros terrenos ferroviarios en Palermo, Caballito y Liniers. Nación buscaba esa norma para vender las tierras y con ese dinero solventar la ANSES —que formaba parte de la empresa estatal Playas Ferroviarias S.A.— y el soterramiento del Tren Sarmiento, que nunca se concretó. El macrismo, por su lado, veía con buenos ojos movilizar hectáreas de tierras en desuso en barrios como Caballito y Palermo, de altísimo interés para el mercado inmobiliario, cuyas transacciones explican gran parte de la economía porteña.

Recién a fines de 2025, cuando el gobierno de Milei los puso en venta, IRSA se quedó con tres de esos lotes que suman 2300 m² de superficie pero que con la norma votada en 2012 alcanzan una capacidad constructiva de seis veces ese número. El conglomerado de Elsztain pagó en total 13 millones de dólares, el precio base de la subasta. No hubo puja. Esa falta de competencia se volvió una queja constante de los desarrolladores medianos, la amplísima mayoría del ecosistema según la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). Dicen que las subastas están hechas a medida de los gigantes como IRSA y Consultatio, la desarrolladora de Eduardo Constantini y el único que se sienta a la mesa de los adultos junto a su tocayo Elsztain. No son muchos los jugadores del real estate argentino que tienen la capacidad de comprar y buscar inversores para desarrollar esas dimensiones de tierra en la Ciudad de Buenos Aires.

Las otras dos leyes para las que el kirchnerismo prestó sus votos en el marco del pacto mencionado fueron las que autorizaban las ventas de 15 inmuebles entre los cuales estaban la sede de la Comuna 14 (Palermo) y el Edificio del Plata. Ambos fueron comprados por la firma de Elsztain en subastas públicas pocos años después.

un triángulo perfecto

Cuando Elsztain se hizo cargo de una empresa inmobiliaria al borde de la quiebra difícilmente se imaginaba que pocos años después se transformaría en uno de los principales propietarios de tierra urbana —y con el tiempo también rural— de la Argentina, con millones de metros cuadrados entre shoppings, edificios de oficinas, hoteles y viviendas de lujo en su poder. Si bien no se le puede negar mérito propio, el parteaguas fue la entrada en escena de George Soros. El multimillonario húngaro le inyectó 10 millones de dólares a la compañía de un joven Elsztain que se adentraba en el mundo de Jabad Lubavitch, la rama jasídica del judaísmo ortodoxo que lo ayudó a forjar confianza con otros empresarios de la comunidad. El magnate inmobiliario desde hace décadas dona a Jabad el 10% de sus ganancias.

Su pertenencia a esta corriente religiosa también lo hizo conectar con Milei desde otro lugar. Durante la primera salida al exterior como presidente electo, Elsztain lo acompañó a visitar la tumba del Rebe Menachem Mendel Schneerson en el cementerio de Queens, en Nueva York, una costumbre que Elsztain mantiene desde 1994, año en que falleció el último líder de la organización ortodoxa a quien llegó a conocer personalmente para estudiar la Torá en 1990. Fue el Rebe quien lo acercó a sus primeros inversores internacionales, incluso antes de convencer a Soros de invertir en una Argentina que salía de la hiperinflación y se internaba en su segundo ciclo neoliberal.

Soros no solo lo empujó a cotizar en la Bolsa de Nueva York sino también a entrar en el negocio de los shopping centers,un fenómeno que emergió con fuerza durante el menemismo pero se expandió y consolidó durante el boom de consumo de la década kirchnerista. Con su posicionamiento en el mundo financiero internacional, IRSA selló el modelo de negocios que perdura hasta hoy.

La receta de IRSA para comprar tiempo más allá de su vínculo fluido con el Estado —en todos sus niveles y sin distinción de color político— es el stockeo de tierras en áreas estratégicas de la ciudad. Pero el triángulo de stock y flujo se completa con su posicionamiento bursátil que le permite canalizar fondos de inversores de todo el mundo y los ingresos fijos en alquileres que le dan los millones de metros cuadrados de shoppings y oficinas.

beneficios y entornos

Recién una década después de la compra del inmueble, el proyecto del Edificio del Plata se empezó a materializar en un complejo de catorce pisos más cuatro subsuelos, con amenities. Aunque promociona “variedad de tipologías de departamentos versátiles, diseñados para acomodarse a diferentes estilos de vida”, el 95% de las 721 unidades serán de 1 o 2 ambientes pensadas para convertirse en alquileres turísticos tipo Airbnb. Más que una vuelta a la vivienda, la operación del Edificio del Plata se hace cargo de la crisis que atraviesa el sector hotelero, donde IRSA transiciona de dueño de hoteles a vendedor de unidades a pequeños inversores en busca de una renta en dólares.

Esta operación goza de jugosos beneficios impositivos que otorga el gobierno porteño en el marco del Plan de Reconversión del Microcentro, cuyo objetivo sería revitalizar la zona que quedó deprimida después de la pandemia y la expansión del teletrabajo. A través de esa política los inversores inmobiliarios obtienen bonos fiscales del impuesto a los ingresos brutos por el 70% del dinero invertido en los polígonos. Para operativizar dicho descuento aparece como socio estratégico del proyecto un pagador en grandes volúmenes de este impuesto: el supermercadista Alfredo Coto, poco mencionado en las conversaciones sobre real estate pero cada vez más protagonista.

Según la respuesta oficial a un pedido de información pública del abogado del Observatorio del Derecho a la Ciudad, Jonatan Baldiviezo, por esta política de exenciones impositivas el Ejecutivo porteño resignará más de 200 millones de dólares de recaudación. Una cifra que supera el presupuesto total previsto en 2026 para el Instituto de la Vivienda de la Ciudad y todos los programas habitacionales porteños juntos. De ese monto, un tercio, 71 millones, se lo lleva el proyecto del Edificio del Plata. El beneficio es incluso mayor a los 68 millones que tuvo que desembolsar Elsztain para comprar el inmueble en 2016.

Son diferentes formas en las que IRSA y otras compañías de su tamaño logran capturar recursos públicos, algo que estudia en detalle Agustín Wilner, Doctor en Estudios Urbanos por la Universidad de Milano-Bicocca y Doctor en Geografía por la universidad KU Leuven, y dice: “El Edificio del Plata es un ejemplo de cómo el suelo estatal funciona como insumo para sus negocios, facilitados por convenios urbanísticos en el caso de Ramblas. De esta forma, sus estrategias contribuyen a producir una ciudad fragmentada con enclaves de alta rentabilidad conectados a mercados globales, pero desconectados del entorno urbano y de las necesidades de vivienda de la mayoría”.

Esta desconexión entre los proyectos de IRSA y su entorno urbano fue evidente durante la inundación del barrio de Saavedra en 2013, que dejó un saldo de cuatro muertes. El suceso fue atribuido por los vecinos a que el shopping DOT, el último de los seis que construyó el holding en la ciudad, había ocupado más metros de los permitido saturando así las superficies absorbentes que habrían disminuido el impacto de la lluvia en la zona. Muchos especialistas advierten que algo similar puede repetirse con Ramblas del Plata y la población del barrio popular Rodrigo Bueno. El desarrollo de torres de lujo se ubicará nada menos que sobre un humedal y al lado de la Reserva Ecológica, ecosistemas que cumplen funciones de regulación hídrica.

sintonía fina

Durante los años de Horacio Rodríguez Larreta como jefe de Gobierno y su antecesor Mauricio Macri en la Nación se vendieron alrededor de 170 hectáreas de inmuebles públicos que con cambios de normativa de alturas y usos otorgados por la Legislatura se convirtieron en 1,2 millones de metros cuadrados a desarrollar (la superficie total que ocupa el barrio de San Telmo). La mano derecha de Horacio en ese período fue su hermano Augusto Rodríguez Larreta, quien había sido por diez años gerente de Relaciones Institucionales de IRSA y hombre de extrema confianza de Elsztain. En esos tiempos de subastas, el holding compró al menos tres inmuebles pertenecientes a la Ciudad en ubicaciones estratégicas que juntos suman unos 15 mil metros cuadrados, según el seguimiento que hizo Francisco D’Alessio, de la Universidad de San Martín.

Además del Edificio del Plata y la sede de la Comuna 14 (justo al lado del Alto Palermo, también de IRSA, hacia donde piensa ampliar el shopping), Elsztain adquirió mediante otra subasta una sede del Ministerio de Educación de 1500 m² cerca de la Casa Rosada. En 2009, ya había comprado a 24 millones de dólares un lote de 5000 m² en Puerto Madero, donde desarrolló oficinas AAA (máxima categoría) en el complejo Catalinas Norte. “La gran ventaja de la estrategia de IRSA de comprar terrenos que son propiedad del Estado porteño en lugar de nacionales es que el actor vendedor y el que le pone la norma urbanística es el mismo, y así se reduce la posibilidad de conflicto o complejidad burocrática para los desarrollos planificados”, señala D’Alessio.

El secretoestá en mirar la dimensión de estas tierras ya no en metros cuadrados sino en la capacidad constructiva que tienen, que se pueden multiplicar varias veces según la normativa urbanística. Mirados de esa forma, esos 15 mil metros cuadrados se transforman en alrededor de 65 mil metros construibles. Es una potestad que tiene la Legislatura. Así, el Estado puede crear valor sin más que con unas cuantas manos levantadas en el recinto.

La pregunta que queda flotando en el aire es quién se queda con ese plusvalor y cuáles son los destinos alternativos de la tierra pública. Sobran los ejemplos de ciudades donde, en lugar de privatizarlos, los inmuebles públicos se vuelcan a satisfacer necesidades urbanas insatisfechas como el acceso a una vivienda digna, espacios verdes o infraestructuras de salud y educación.

el derecho a la renta propia

Es difícil encontrar datos acerca de la estructura propietaria de la tierra urbana en Argentina y en la Ciudad de Buenos Aires. Sin embargo, hay indicios de que, desde hace unos cuantos años, los nuevos metros cuadrados construidos en ella se concentran en cada vez menos manos. Hace dos décadas, en la Capital, más del 62% de la población vivía en una casa de su propiedad y hoy representan el 44%. En ese mismo período la población inquilina pasó del 23% al 38% y al mismo tiempo se construyeron a razón de 2 millones de metros cuadrados por año. Algo no cierra.

Según un estudio de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), uno de cada diez propietarios físicos de la Ciudad de Buenos Aires tiene tres o más inmuebles en su poder. Se trata quizás de la figura del pequeño inversor que intenta vivir de rentas y ahorra en ladrillos aleccionado por las crisis financieras que lo alejaron de plazos fijos o bonos de deuda: el público perfecto de los futuros departamentos turísticos del Edificio del Plata.

Pero entre las empresas propietarias de inmuebles en la ciudad, el 26% tiene tres o más. Además, mientras que en promedio los propietarios físicos tienen 1,4 inmuebles cada uno, las empresas tienen más de cinco cada una. Y el 1% de las que tienen mayor cantidad de inmuebles, entre las que casi con seguridad se encuentra IRSA, concentra el 40% del total de inmuebles del territorio porteño. Si en lugar de mirar inmuebles miramos el valor fiscal declarado, ese 1% explica más de la mitad de la suma de todo el valor fiscal de la ciudad.

A su vez, según el mismo estudio de ACIJ, en Buenos Aires hay alrededor de 6500 terrenos declarados como baldíos, lo que equivale a uno cada dos manzanas. El 70% está en manos de personas jurídicas como IRSA. Es una forma de ociosidad de la tierra urbana de la que se habla menos que de las viviendas vacías —el 13% del total, según las últimas mediciones disponibles— pero es el formato en el que las desarrolladoras grandes esperan que cambien las reglas del juego para maximizar su renta: que el suelo se valorice por la llegada de nueva infraestructura pública, que cambien las normas y poder construir más metros cuadrados, que baje el costo de la construcción o todo eso al mismo tiempo.

Así, la planificación urbana queda subsumida al interés de los desarrolladores inmobiliarios en lugar de darse el movimiento contrario que se supone más beneficioso socialmente. “Las regulaciones en la Ciudad de Buenos Aires han dotado de alta capacidad a los promotores para, por ejemplo, retener tierra vacante durante largos períodos de tiempo”, analiza Socoloff en uno de sus artículos dando cuenta de que, contrariamente a lo que pasa en otras latitudes (incluso dentro de la Argentina), el costo de retener tierra a la espera de valorización no está penalizado de ninguna forma.

en las malas mucho más

En casi todos sus desarrollos, la compañía tuvo un bien muy codiciado entre los promotores inmobiliarios: tiempo. Una variable que, mientras en otros negocios significa degradación y pérdida de oportunidades, para el real estate se vuelve una ventaja fundamental. Pero ¿cuál es y quién paga el costo de ese tiempo extra que tiene IRSA?

“Por la envergadura de sus inversiones, firmas como IRSA no solo generan movimientos en los precios de la tierra, que buscan apropiarse activamente mediante compras anticipadas en los alrededores de los proyectos, sino que también utilizan esa escala como estrategia de negocio a partir del desarrollo progresivo de la tierra. Así, el desarrollo de la ciudad queda subordinado a la especulación de estos grupos, pero más aún a sus horizontes temporales. Esas tierras no se desarrollan hasta que les sea útil”, analiza Wilner.

La tierra urbana tiende a subir de precio con el tiempo independientemente de lo que haga su propietario con ella porque es un bien de muy difícil reproducción, cada vez más escaso e inherentemente finito. Hay una frase que se le atribuye a Mark Twain que lo explica mejor: “Buy land, they are not making it anymore” (“Comprá tierra, ya no la están fabricando más”).

En 1997, cuando IRSA compró el predio de la ex Ciudad Deportiva de La Boca, ese suelo valía varias veces menos que hoy. En 2002, cuando el grupo compró las tierras del DOT en Saavedra, el metro cuadrado se vendía apenas a 500 dólares, cuatro veces menos que ahora. Más allá de la tendencia histórica alcista, hay ciclos en los que sube y en los que baja por diferentes factores, e IRSA tuvo la capacidad de comprar en épocas de crisis, cuando la tierra baja de precio en dólares, en zonas degradadas con expectativa de valorización, o usando ambos factores a su favor. Además del DOT, otro ejemplo de esa estrategia es el edificio República, diseñado en los noventa por el multipremiado arquitecto César Pelli. En 2008, IRSA se lo compró al quebrado Bank Boston por 70 millones de dólares y lo vendió en 2022 por 132 millones de dólares, casi el doble. En el interín fue de los que más ingresos le dieron al holding por alquileres de oficinas.

El comprador fue el Grupo Petersen de la familia Eskenazi, últimamente en boca de muchos por haberle vendido un juicio contra YPF a un fondo buitre. Parte del pago se hizo con 46 hectáreas de tierra en Quilmes, sobre la Autopista Buenos Aires-La Plata, listas para convertirse en un barrio privado. Será el segundo de IRSA en la zona sur de la Provincia, donde ya desarrolló el famoso Abril.

No es la primera vez que Elzstain sale del ámbito estrictamente urbano. Una de las empresas controlantes de IRSA es Cresud, fundada en 1936 y adquirida en 1994. De a poco, el magnate inmobiliario se convirtió en uno de los mayores terratenientes del país. Cresud acumula casi un millón de hectáreas sumando sus tierras en Argentina, Brasil, Paraguay y Bolivia, y su modelo de negocios es muy parecido al que despliega en la ciudad: compra tierras para desarrollarlas productivamente, espera que se valoricen y las vende a un precio mayor. Su fuerte es, de nuevo, el stocky no el flujo (exportaciones), donde otros gigantes como Cargill, Bunge y AGD le hacen sombra. Quizás por eso Elsztain pudo mantenerse al margen del conflicto entre el sector rural y el gobierno de CFK en 2008, lo que le sirvió para fortalecer su vínculo con el Estado pero le valió las críticas de los demás jugadores del sector.

Wilner cataloga a IRSA como una empresa de real estate que opera como un grupo financiero. Quizás por eso, en su web, el holding promociona bajo el título de “activos” todos sus desarrollos, incluidos los terrenos en los cuales aún no puso ni un ladrillo. Para los inversores de Wall Streetque compran o venden acciones del holding no es tan importante qué hace IRSA sino cuánto vale hoy y cuánto va a valer mañana. “Este tipo de empresa permite la circulación del capital financiero en un sector donde es poco común. Funcionan como estructuras financieras que vuelcan capital en el espacio urbano para su rentabilidad, que se transforma en el principio rector del desarrollo urbano”, señala el investigador. El caso de IRSA fundamentalmente ayuda a entender de qué modo operan grandes capitales con proyección internacional sobre ciudades como Buenos Aires y qué efectos tiene la commoditización de la tierra urbana en la vida de las personas que viven en ella. Pero más aún nos hace reflexionar sobre el tiempo y el espacio, los dos activos estratégicos sobre los que Elsztain acumuló su fortuna, y que son cada vez más inaccesibles para la mayoría de la población.